Drohnenaufnahmen bei Immobilien: Was ist über privaten Grundstücken erlaubt?

Warum Drohnenaufnahmen in der Immobilienvermarktung beliebt sind

Luftaufnahmen bieten eine völlig neue Perspektive auf Immobilien. Sie zeigen nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch die Einbettung in die Umgebung, die Größe des Grundstücks und den Zustand des Daches. Für Käufer und Mieter sind diese visuellen Eindrücke oft entscheidend. Doch der Einsatz von Kameradrohnen ist kein rechtsfreier Raum. Wer eine Drohne zur Immobilienvermarktung aufsteigen lässt, muss sich an strenge luftverkehrsrechtliche und datenschutzrechtliche Vorgaben halten. Dieser Ratgeber klärt auf, was erlaubt ist und wo die Grenzen liegen.

Wofür eignen sich Drohnenaufnahmen?

Grundstücksdarstellung

Mit einer Drohne lässt sich der exakte Zuschnitt eines Grundstücks ideal visualisieren. Besonders bei großen oder verwinkelten Flächen bieten Luftbilder einen besseren Überblick als herkömmliche Fotos.

Lage und Umgebung

Die Infrastruktur, die Nähe zu Grünanlagen oder Gewässern sowie die Nachbarschaftsbebauung lassen sich aus der Luft hervorragend einfangen. Dies hilft Interessenten, die Mikrolage besser einzuschätzen.

Gebäudeübersicht, Dach und Außenanlagen

Drohnen ermöglichen es, schwer zugängliche Bereiche wie das Dach, Schornsteine oder Photovoltaikanlagen zu fotografieren. Auch die Gestaltung von Gärten, Pools und Terrassen kommt aus der Vogelperspektive besonders gut zur Geltung.

Professionelle Exposés

Hochwertige Luftaufnahmen werten jedes Immobilienexposé auf und heben das Angebot von der Masse ab. Sie signalisieren Professionalität und Transparenz, was den Verkaufsprozess beschleunigen kann. Weitere Tipps zur Vermarktung finden Sie in unserem Bereich Immobilienverkauf.

Darf man über fremde Grundstücke fliegen?

Wohngrundstücke

Der Überflug von Wohngrundstücken ist in Deutschland durch § 21h LuftVO streng geregelt. Grundsätzlich ist der Überflug verboten, es sei denn, es liegen bestimmte Ausnahmen vor.

Zustimmung von Eigentümern

Die einfachste Möglichkeit, ein Wohngrundstück legal zu überfliegen, ist die ausdrückliche Zustimmung des Eigentümers oder sonstigen Nutzungsberechtigten (z. B. Mieter). Ohne diese Zustimmung ist der Flug in der Regel unzulässig.

Rechte sonstiger Nutzungsberechtigter

Nicht nur der Eigentümer, sondern auch Mieter oder Pächter haben ein Recht auf Privatsphäre und ungestörte Nutzung. Ihre Zustimmung ist ebenso erforderlich, wenn sie durch den Flug in ihren Rechten betroffen sind.

Nachbargrundstücke

Besondere Vorsicht ist bei Nachbargrundstücken geboten. Ein Überflug ohne Zustimmung ist hier meist unzulässig. Auch wenn die Drohne nur über dem eigenen Grundstück fliegt, dürfen keine Aufnahmen von Nachbargrundstücken gemacht werden, die deren Privatsphäre verletzen.

Unterschied zwischen Überflug und Veröffentlichung von Aufnahmen

Selbst wenn der Überflug erlaubt ist, bedeutet das nicht automatisch, dass die gemachten Aufnahmen auch veröffentlicht werden dürfen. Hier greifen das Urheberrecht, das Kunsturhebergesetz (KUG) und die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO).

Welche Regeln gelten für Drohnen?

EU-Drohnenregeln

Seit Ende 2020 gelten in der gesamten EU einheitliche Drohnenregeln, basierend auf der Durchführungsverordnung (EU) 2019/947. Diese teilen den Drohnenbetrieb in verschiedene Kategorien ein.

Offene Betriebskategorie

Die meisten Flüge zur Immobilienvermarktung fallen in die "offene" Kategorie. Hierbei darf die Drohne maximal 120 Meter hoch fliegen, muss stets in Sichtweite bleiben und darf keine gefährlichen Güter transportieren.

Gewichtsklassen

Drohnen werden in verschiedene Klassen (C0 bis C4) eingeteilt, die sich nach dem Gewicht richten. Je schwerer die Drohne, desto strenger sind die Auflagen bezüglich des Abstands zu unbeteiligten Personen.

Drohnen mit Kamera

Sobald eine Drohne mit einer Kamera oder einem anderen Sensor zur Erfassung personenbezogener Daten ausgestattet ist, gelten strengere Regeln, unabhängig vom Gewicht.

Registrierung

Betreiber von Drohnen mit Kamera oder einem Gewicht über 250 Gramm müssen sich beim Luftfahrt-Bundesamt (LBA) registrieren. Die Registrierungsnummer (e-ID) muss an der Drohne angebracht werden.

Erforderliche Qualifikationen

Für Drohnen über 250 Gramm ist in der Regel ein EU-Kompetenznachweis (kleiner Drohnenführerschein) erforderlich. Für schwerere Drohnen oder Flüge näher an Menschen kann das EU-Fernpiloten-Zeugnis (großer Drohnenführerschein) nötig sein.

Sichtflug

Drohnen dürfen in der offenen Kategorie nur auf Sicht (VLOS - Visual Line of Sight) geflogen werden. Der Pilot muss die Drohne jederzeit ohne technische Hilfsmittel sehen können.

Zulässige Flughöhen

Die maximale Flughöhe in der offenen Kategorie beträgt 120 Meter über Grund. In bestimmten Gebieten, wie z. B. in der Nähe von Flughäfen, können geringere Höhen gelten.

Was gilt bei Drohnen unter 250 Gramm?

Oft wird fälschlicherweise angenommen, dass Drohnen unter 250 Gramm (Klasse C0) überall und ohne Einschränkungen fliegen dürfen. Das ist falsch. Zwar benötigen Piloten dieser leichten Drohnen keinen Kompetenznachweis, doch sobald die Drohne eine Kamera hat (was bei Immobilienaufnahmen der Fall ist), greifen die Regeln zum Schutz der Privatsphäre und der DSGVO. Auch leichte Kameradrohnen dürfen nicht ohne Zustimmung über fremde Wohngrundstücke fliegen (§ 21h LuftVO), da sie in der Lage sind, optische Aufzeichnungen zu machen.

Flugverbots- und Beschränkungsgebiete

Flughäfen und Flugplätze

Rund um Flughäfen und Flugplätze gelten strenge Flugverbotszonen (meist 1,5 km Abstand). In Kontrollzonen, die sich oft weit über das Flughafengelände hinaus erstrecken, gelten besondere Höhenbeschränkungen (oft max. 50 Meter) und Freigabepflichten.

Kontrollzonen

In Kontrollzonen (CTR) ist der Luftraum besonders geschützt. Flüge sind hier oft nur mit Freigabe der Deutschen Flugsicherung (DFS) erlaubt.

Naturschutzgebiete

Über Naturschutzgebieten, Nationalparks und Vogelschutzgebieten ist der Drohnenflug grundsätzlich verboten, um die Tierwelt nicht zu stören.

Infrastruktur

Über Bundesfernstraßen, Bahnanlagen, Bundeswasserstraßen, Industrieanlagen und Justizvollzugsanstalten gilt ein Überflugverbot oder ein Mindestabstand (meist 100 Meter seitlich).

Geografische UAS-Gebiete

Die Mitgliedstaaten können geografische Gebiete definieren, in denen der Drohnenflug eingeschränkt oder verboten ist. Informieren Sie sich vor jedem Flug über entsprechende Apps (z. B. Droniq) über die lokalen Gegebenheiten. Besonders in dicht besiedelten Regionen wie dem Rhein-Main-Gebiet mit dem Frankfurter Flughafen gibt es zahlreiche Einschränkungen.

Datenschutz und Persönlichkeitsrechte

Personen im Bild

Werden Personen erkennbar fotografiert oder gefilmt, greift die DSGVO und das Kunsturhebergesetz (KUG). Eine Veröffentlichung ist in der Regel nur mit Einwilligung der abgebildeten Personen zulässig.

Nachbargrundstücke

Aufnahmen von Nachbargrundstücken, die über das hinausgehen, was von öffentlichen Wegen aus sichtbar ist, verletzen die Privatsphäre. Solche Aufnahmen sind unzulässig.

Fenster und private Lebensbereiche

Das Hineinfotografieren in Fenster oder blickdicht umzäunte Gärten ist ein massiver Eingriff in den höchstpersönlichen Lebensbereich und nach § 201a StGB strafbar.

Kennzeichen

Auch Autokennzeichen gelten als personenbezogene Daten und müssen vor einer Veröffentlichung unkenntlich gemacht werden.

Veröffentlichung auf Immobilienportalen

Bei der Veröffentlichung von Drohnenaufnahmen auf Immobilienportalen muss sichergestellt sein, dass keine Rechte Dritter verletzt werden. Holen Sie im Zweifel Einwilligungen ein oder verpixeln Sie sensible Bereiche.

Einwilligungen und Rechtsgrundlagen

Die Verarbeitung personenbezogener Daten durch Drohnenaufnahmen bedarf einer Rechtsgrundlage nach Art. 6 DSGVO, meist der Einwilligung der Betroffenen.

Drohnenaufnahmen bei vermieteten Immobilien

Eigentümerinteressen

Der Eigentümer hat ein berechtigtes Interesse daran, seine Immobilie bestmöglich zu vermarkten. Dies rechtfertigt jedoch nicht automatisch den Einsatz einer Drohne.

Rechte von Mietern

Mieter haben das Hausrecht und ein Recht auf Privatsphäre. Der Eigentümer oder Makler muss die Mieter vorab informieren und deren Zustimmung für den Drohnenflug und die Aufnahmen einholen.

Privatsphäre der Bewohner

Es muss sichergestellt sein, dass durch die Aufnahmen keine Rückschlüsse auf die Lebensgewohnheiten der Mieter gezogen werden können. Innenaufnahmen durch Fenster sind tabu.

Genehmigung durch den Eigentümer

Die Zustimmung des Eigentümers zum Überflug seines Grundstücks ist eine wichtige Voraussetzung, ersetzt aber nicht die Einhaltung anderer Gesetze. Auch mit Zustimmung des Eigentümers müssen die EU-Drohnenregeln (z. B. Registrierung, Kompetenznachweis), Flugverbotszonen (z. B. Nähe zu Flughäfen) und datenschutzrechtliche Bestimmungen (z. B. Rechte von Mietern oder Nachbarn) beachtet werden.

Gewerbliche Immobilienaufnahmen

Verantwortlichkeiten

Die EU-Drohnenverordnung unterscheidet nicht mehr pauschal zwischen privaten und gewerblichen Flügen. Die Regeln richten sich nach dem Risiko des Fluges (Kategorie, Gewicht der Drohne). Dennoch tragen gewerbliche Nutzer (Makler, Fotografen) eine hohe Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften.

Flugplanung

Eine sorgfältige Flugplanung ist unerlässlich. Prüfen Sie Luftraumstrukturen, Wetterbedingungen und holen Sie notwendige Genehmigungen ein.

Haftpflichtversicherung

Für jede Drohne ist eine spezielle Luftfahrt-Haftpflichtversicherung gesetzlich vorgeschrieben. Prüfen Sie, ob Ihre private Haftpflichtversicherung ausreicht oder eine gewerbliche Police nötig ist.

Dokumentation

Führen Sie ein Flugbuch, um im Zweifelsfall nachweisen zu können, wann, wo und von wem die Drohne geflogen wurde.

Beauftragung professioneller Dienstleister

Um rechtliche Risiken zu minimieren und qualitativ hochwertige Ergebnisse zu erzielen, empfiehlt sich oft die Beauftragung eines professionellen Drohnendienstleisters. Dieser kümmert sich um Genehmigungen, Flugdurchführung und Bildbearbeitung.

Checkliste für Eigentümer und Makler

• Ist der Drohnenbetreiber beim LBA registriert (e-ID an der Drohne)?
• Liegt der erforderliche EU-Kompetenznachweis vor?
• Besteht eine gültige Luftfahrt-Haftpflichtversicherung?
• Wurde der Luftraum geprüft (Flugverbotszonen, Kontrollzonen)?
• Liegt die Zustimmung des Grundstückseigentümers vor?
• Wurden Mieter und ggf. Nachbarn informiert und haben zugestimmt?
• Ist sichergestellt, dass keine Personen, Kennzeichen oder fremde Grundstücke unrechtmäßig gefilmt werden?

Häufig gestellte Fragen

Darf ich mit einer Drohne unter 250g einfach über das Nachbarhaus fliegen?

Nein. Sobald die Drohne eine Kamera hat, greift § 21h LuftVO, der den Überflug von Wohngrundstücken ohne Zustimmung verbietet, um die Privatsphäre zu schützen.

Brauche ich als Makler eine spezielle gewerbliche Aufstiegsgenehmigung?

Die pauschale Unterscheidung zwischen privat und gewerblich gibt es im EU-Recht nicht mehr. Die Notwendigkeit von Genehmigungen richtet sich nach der Betriebskategorie (meist "offen") und den geografischen Gebieten (z. B. Naturschutzgebiete, Kontrollzonen).

Was mache ich, wenn das Nachbarhaus auf dem Bild zu sehen ist?

Wenn das Nachbarhaus nur als unwesentliches Beiwerk im Hintergrund zu sehen ist und keine privaten Bereiche (z. B. blickdichter Garten) gezeigt werden, ist dies meist unproblematisch. Im Zweifel sollten Sie das Nachbarhaus verpixeln oder den Bildausschnitt ändern.

Darf ich über eine Straße fliegen, um das Haus von vorne zu fotografieren?

Der Überflug von Bundesfernstraßen ist verboten. Bei normalen Wohnstraßen ist der Überflug in der offenen Kategorie grundsätzlich erlaubt, sofern keine Menschenansammlungen überflogen werden und die Abstandsregeln zu unbeteiligten Personen eingehalten werden.

Wer haftet, wenn die Drohne abstürzt und einen Schaden verursacht?

Es gilt die Gefährdungshaftung. Der Halter der Drohne haftet für verursachte Schäden, unabhängig von einem Verschulden. Daher ist eine spezielle Luftfahrt-Haftpflichtversicherung zwingend vorgeschrieben.

Fazit

Drohnenaufnahmen sind ein mächtiges Werkzeug in der Immobilienvermarktung. Sie bieten spektakuläre Ansichten und können den Verkaufserfolg maßgeblich steigern. Doch der Einsatz erfordert Sorgfalt und die strikte Einhaltung luftverkehrs- und datenschutzrechtlicher Vorgaben. Wer sich an die Regeln der EU-Drohnenverordnung, der LuftVO und der DSGVO hält, die Privatsphäre von Nachbarn und Mietern respektiert und im Vorfeld alle notwendigen Zustimmungen einholt, kann die Vorteile der Luftbildfotografie rechtssicher nutzen.